“国庆去现场看完之后就下定了。”广州的李先生在国庆这波置业热潮中，果断入手了140多平方米的改善新房，“旧房子只有一个洗手间，家里有了孩子之后就不够用了，这个盘在我家附近，价格和户型都比较合适，再加上国庆优惠，就出手了。”
和李先生一样在这个国庆走进售楼部并果断入手心动好房的消费者不在少数。9月份的楼市“乌云”，仿佛被“止跌回稳”的春风吹散了，给市场带来了信心，也牵动了千万购房者的心。国庆假期多地楼市人气和交易都表现亮眼。
58安居客研究院的数据显示，受监测的百城中，83个城市找房热度有不同程度的上升，其中38个城市的涨幅超过10%，比如深圳环比上升25.8%、北京上升24%、广州上升19.5%、上海上升9%。
值得一提的是，在10月17日国新办举行的新闻发布会上，五部委聚焦房地产行业，再次联合打出组合拳，进一步促进市场平稳健康发展。在“四个取消、四个降低、两个增加”中，未来的增量政策包括，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，引发社会广泛关注，进一步提振了行业信心。
业内人士表示，“银十”开局表现超出预期，市场“回稳”迹象明显，预计短期内新政将继续显效。同时，假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据预计将出现明显增长。
【趋弱】
1-9月千亿房企仅剩6家
直到今年三季度结束，楼市整体并没有摆脱调整的阴霾。多家市场机构发布的今年前三季度房地产市场报告显示，前三季度，全国重点城市新房销售面积同比下降超30%；二手房价格环比已连续28个月下跌，成交量同比基本持平。
受新房市场下行的影响，克而瑞数据显示，2024年前三季度土地成交规模同比进一步下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，均呈现“量价齐跌”的趋势，其中一线城市上半年土地成交量降幅超三成。
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。中指院数据显示，2024年1—9月，TOP100企业拿地总额5324亿元，同比下降38.1%。房企拿地战线收缩之下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。
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数据显示，2024年1—9月，保利发展以756亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以657亿元新增货值位列第二，建发房产新增货值规模为612亿元，位列第三。
房企拿地谨慎，和销售整体趋弱相关。房地产行业在2024年前三个季度的销售情况显示，TOP100房企的总销售额为29699.4亿元，与去年同期相比下降了38.8%，千亿房企仅剩6家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地、招商蛇口。而2023年同期，千亿房企还有14家。
不过，在房地产深度调整、房企普遍承压之下，也可以看到一些向好的变化。今年8月份，新建商品房销售面积为6453万平方米，销售金额为6393亿元，同比分别下降12.6%和17.2%，降幅较上月均有所收窄，市场显现出企稳趋势。
面对行业持续深度调整，上市房企在紧抓销售回款的同时，及时优化债务结构，严守现金流安全红线，积极偿还到期债务，严控负债规模，去杠杆取得一定成效。Wind数据显示，截至6月末，A股房地产板块资产负债率为75.18%，较去年底下降1.15%，较去年同期下降3.3%。其中，房地产开发板块资产负债率为75.28%，较去年底下降了1.15%，较去年同期下降了3.32%。
与此同时，多家房企加快了多元化转型步伐，向新发展模式积极探索，提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献持续提升。比如，龙湖集团上半年经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；华润置地整个资产管理规模约4500亿元，经营性不动产营收占比超过了25%。
【求变】
股指期货。周一三大指数高开低走，成交额突破万亿。个股超3800家上涨，汽车相关板块领涨。北向资金大幅净流入186.14亿元，外资流入趋势延续。在经济基本面改善较为确定，流动性环境好转，政策预期升温的环境下，修复行情有望继续展开，关注中证1000代表的小盘成长分格，建议投资者逢回调做多。
周一三大指数大幅高开，随后震荡回落。个股超3800家上涨，赚钱效应较好，汽车、军工、教育等板块领涨，餐饮旅游、航空运输、保险等板块领跌。中证1000受汽车、军工等板块走强的带动，表现较好，上证50受商贸零售、非银金融的拖累。北向资金大幅净流入186.14亿元，外资流入趋势延续。截至收盘，沪指报3269.32点，涨0.14%；深证成指报12097.76点，涨0.98%；创业板指报2613.89点，涨1.08%。沪深300报4201.35点，涨0.47%；中证500报6283.33点，涨0.51%；上证50报2839.12点，涨0.08%；中证1000报6786.45点，涨0.74%。两市合计成交10,620.95亿元，北向资金净流入186.14亿元。
“止跌回稳”释放稳地产信号
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，楼市相关政策早在2023年就开始转向。过严过紧的房地产政策逐步松动，基础性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速。
以去年7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”：需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房；供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，据第三方机构数据统计，2023年，共有273个城市出台了622次松绑政策。
今年5月17日，央行等部门就促进楼市打出了一套重磅政策“组合拳”：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款以支持地方国企“收储”存量商品房……房贷政策“三箭齐发”加上存量房“收储”，这些举措被业内合称为“517新政”。
资本市场首先给出反响，“517新政”后多个交易日，房地产开发、房地产服务、智能家居等板块轮番上涨。“517新政”出台后的首个周末，各地售楼处、房产中介都开始忙碌起来，各个房源群里的信息此起彼伏。各地跟进落实也很迅速，中原地产研究院统计，政策发布后一周已经有河北、云南、广西、甘肃、湖北、广东（不含深圳广州等19个地市）明确发布文件执行首套房首付款比例不低于15%、取消房贷利率政策下限。
不过，进入三季度，“5·17”楼市新政支持效果已有所减弱，叠加传统淡季等因素影响，楼市成交规模开始缩减。直到9月底，中央定调要推动房地产市场“止跌企稳”，包括广州、深圳、上海等一线城市在内，多座城市火速跟进调整限购政策。
“本次调整的房贷类型涉及范围广，不仅包括首套，也包括二套及以上，涉及所有存量房贷利率。”中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次调整后，全国各地的首套存量房贷利率均可以降至LPR—30BP，当下即为3.55%；北京、上海和深圳的二套及以上存量房贷利率有望降至当前执行的新发放二套利率，如北京五环内二套存量房贷利率可降至3.8%，五环外可降至3.6%。
她进一步指出，此次多城跟进楼市新政，预计10月各地房地产市场活跃度有望提升，也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复，但全国房地产市场止跌回稳仍需更多政策落地。
【升温】
“银十”开局超出预期
刚刚过去的国庆假期，利好政策不断、市场情绪扭转等因素影响之下，市场反应热烈，楼市迎来久违的人气回暖，一线城市新房、二手房市场成交活跃度都有所提升。
各地纷纷传来黄金周楼市“捷报”：10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%，认购量提高两倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%；国庆期间广州一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万平方米，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积；10月1日至7日，深圳市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；中指调研显示，成都楼盘国庆假期到访量普遍大幅增加，较节前提升了2到10倍，转化率从5%—8%提升到9%—13%。
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二手房方面，中指院数据显示，国庆假期期间，重点城市二手房成交套数较去年普遍增长。其中深圳、青岛、温州增幅均超100%，北京受网签滞后原因同比表现下降， 不过，二手房成交周期缩短。
尽管国庆假期，多个房地产市场呈现出一片火热，但仍有不少置业者心有疑虑，此波热度会持续多久？是蓄势待发还是昙花一现？
易居房地产研究院副院长严跃进指出，成交量的增长往往是楼市回暖的先行指标，对于那些有购买能力但受政策影响的购房人群，置业需求的释放将直接体现在成交量增长上。在成交量持续增长的情况下，市场信心会逐渐恢复，购房者对于房价的预期也会发生变化，从而形成“量价齐升”的良性循环。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，国家最近提出要促进房地产市场“止跌企稳”，新的政策导向目的是稳定房地产市场、增强市场信心。这与过去中央对房地产的定位有所不同，是一个非常重要的转变信号。同时，一线城市已经开始响应，出台了一系列新政策，对市场产生了积极影响，进一步提升市场参与者的信心。
不过他也进一步指出，目前判断房地产市场是否达到拐点还很难讲。“要真正达到市场的拐点，需要库存回到合理水平，并且公众对房价的预期需要扭转。目前，开发商仍然以降价促销为主要手段，这可能会影响市场预期，使拐点的到来变得更加不确定。至少在2024年的第四季度，房地产市场的表现将比第三季度有所改善，特别是在10月份，情况会更加明显。”
国庆之后，不少楼盘继续保持热度。“我们有些项目国庆后的来访并没有比国庆少，而且项目反馈，有许多来自全国的客户前来咨询。”越秀地产广州区域营销相关负责人表示。
据广州房地产中介协会公布的最新数据，10月7日—10月13日期间广州二手住宅共计网签3120宗，交易套数创下自去年3月以来的最高水平，环比呈现近两倍的大幅升高，相较去年同期2749套，也有13.4%的增长。
“如果单独看上周创下的网签量高峰，主要还是累积需求释放的结果。”合富研究院高级分析师梁燕明分析指出，“金九”中旬二手房成交出现下滑。“这一部分需求在利好推动下入市，一般会在节后的一两周进入网签。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，近期多个一线城市二手房市场热度回升，价格有“止跌回稳”迹象，将对后续二手房认购产生积极影响，提升购房者入市意愿。“二手房交易市场的活跃，也会带动后续新房交易，对于房企去库存产生积极作用。”
【采写】南方+记者 周中雨 柴亚娟
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